Wohnungsnot und Flächenfraß – was tun?

Deutschland verbaut Jahr für Jahr eine Fläche annährend so groß wie das Stadtgebiet Münchens. Das soll eigentlich weniger werden, doch angesichts des Wohnungsmangels in vielen Städten explodieren dort die Mieten und Immobilienpreise, was zu hektischer Bautätigkeit führt. Wie hängen diese beiden Entwicklungen zusammen? Welche Rolle spielen Spekulanten? Welche die Kommunen?

von Günther Hartmann

Wenn Investoren in der Münchner Innenstadt bei Neubauprojekten Wohnraum schaffen, dann steht der hinterher meist leer. Entweder dient er Multimillionären als Dritt- oder Viertwohnung und wird nur wenige Wochen im Jahr genutzt. Oder er dient ausschließlich als Spekulationsobjekt, wird teuer gekauft und nach wenigen Jahren noch teurer verkauft, ohne auch nur einen Tag genutzt worden zu sein. Bei den explodierenden Immobilienpreisen in München ist das ein lohnendes Geschäft. Bis zu 300 % betrugen die Preissteigerungen von 2010 bis 2016.

Die Baukosten blieben dabei relativ konstant. Rasant angestiegen sind die Bodenpreise. Sie machen hier schon über die Hälfte der Gesamtkosten aus. Diese Entwicklung führte wiederum oft dazu, dass bebaubare Grundstücke zwar gekauft, aber dann nicht bebaut werden. Sie liegen brach oder werden allenfalls als Parkplatz zwischengenutzt, weil es einfacher und lukrativer ist, ein leeres Grundstück zu besitzen und zu verkaufen, als durch dessen Bebauung eine bestimmte Nutzung für Jahrzehnte festzuschreiben.

Dass die Bodenpreise in München so stark zunahmen, liegt an seiner Attraktivität, ist die Konsequenz verschiedener Qualitäten: reizvolle Stadtteile, Plätze und Parks, ein vielfältiges und hochwertiges Kultur- und Freizeitangebot, ein dichtes ÖPNV-Netz mit kurzen Takten, öffentliche Sicherheit sowie ein großer und differenzierter Arbeitsmarkt. Die Explosion der Bodenpreise geschieht nicht zufällig und unvorhersehbar, sondern ist das Resultat der Kommunalpolitik. Sie ist nicht das Resultat irgendwelcher Leistungen der Grundstücks- und Immobilieneigentümer, trotzdem profitieren diese ganz massiv davon.

Spekulationsexzesse lassen sich mit neuer Steuer stoppen

„Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen“, sagt die Bayerische Verfassung in ihrem Artikel 161 unmissverständlich. „Eigentum verpflichtet“, sagt das Grundgesetz in seinem Artikel 14 etwas unschärfer. „Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ In der Praxis werden diese Gebote bis heute gänzlich missachtet. Eine „gigantische Umverteilungsmaschinerie“ nennt deshalb der Ökonomie-Professor Dirk Löhr unsere aktuelle Bodenpolitik. Die öffentliche Hand investiert, die privaten Grundstücks- und Immobilienbesitzer schöpfen die dadurch entstehende Wertsteigerung ab.

Die Einführung einer Bodenwertsteuer würde hier für einen Ausgleich und für mehr soziale Gerechtigkeit sorgen. Die leistungslose Geldvermehrung auf Kosten der Allgemeinheit wäre beendet und der Spekulation mit Grundstücken und Immobilien die Grundlage entzogen. Zudem hätte die öffentliche Hand mehr Einnahmen und damit Handlungsmöglichkeiten, könnte im Gegenzug andere Abgaben und Steuern senken. Doch würde es dann auch tatsächlich wieder bezahlbaren Wohnraum für alle geben?

Hat die enorme Preissteigerung bei Grundstücken und Immobilien die gleiche Ursache wie Blasenbildungen an Aktienmärkten? Ist sie das Resultat eines irrationalen Herdenverhaltens von Anlegern? Führt allein schon die Erwartung einer Preiszunahme zur Preiszunahme? Oder hinkt der Vergleich? Ergeben sich die Preise hier vielleicht doch aus Angebot und Nachfrage? Bei aller berechtigten Kritik an Spekulanten: Dass deren Geschäftsmodell überhaupt funktionieren kann, liegt an einer realen Nachfrage, liegt daran, dass sehr viele Menschen tatsächlich bereit und in der Lage sind, sehr viel für das Wohnen in der Stadt zu bezahlen – oder sich oft auch dazu gezwungen sehen, weil ihnen sonst Arbeitslosigkeit und Hartz IV drohen.

Flächenfraß lässt sich mit hohen Bebauungsdichten bremsen

Aus ökologischer Sicht ist die zunehmende Nachfrage nach städtischem Wohnraum eine durchaus positive Entwicklung. In den letzten 70 Jahren stieg nämlich in Deutschland die Wohnfläche pro Einwohner stetig an: von 15 m2 im Jahr 1950 auf heute 46,5 m2. Hätte dieses Wachstum vornehmlich zur Vermehrung freistehender Einfamilienhäuser geführt, dann wäre der Verbrauch an Bodenfläche noch vielfach höher als er ohnehin schon ist. 66 ha pro Tag beträgt er derzeit in Deutschland, 13 ha pro Tag allein im prosperierenden Bayern.

Auf 30 ha pro Tag will ihn die Bundesregierung schon lange reduzieren. Doch ohne zielführenden Plan und konsequente Maßnahmen blieb das bisher reines Wunschdenken. Deshalb wurde vor Kurzem einfach der Zeitraum für die Zielerreichung vom Jahr 2020 auf das Jahr 2030 verlängert. Ein klares Konzept gibt es allerdings immer noch nicht. Und so ist auch weiterhin nicht erkennbar, wie das Ziel überhaupt erreicht werden soll – zumal angesichts der aktuellen Wohnungsnot ein hektischer Aktionismus ausgebrochen ist und die Neubautätigkeit in den letzten Jahren stark anstieg.

Den Flächenverbrauch deutlich zu senken, bedeutet vor allem: mehrgeschossig bauen. Die mathematische Gesetzmäßigkeit ist simpel: Bei einem viergeschossigen Gebäude beträgt der Pro-Kopf-Verbrauch an Bodenfläche nur die Hälfte von der eines zweigeschossigen Gebäudes, bei einem achtgeschossigen Gebäude nur ein Viertel. Und so weiter. Schon allein vor diesem Hintergrund ist es aus ökologischer Sicht ein Glück, dass das Wachstum in den Städten und nicht auf dem Land stattfindet. Zudem sind hohe Einwohnerdichten die Voraussetzung für eine dichte Infrastruktur mit kurzen Wegen und ein nutzerfreundliches ÖPNV-Netz mit kurzen Takten. Deshalb besitzt auch in München ein Drittel und in Berlin die Hälfte aller Haushalte kein Auto, während in dünn besiedelten ländlichen Gegenden ein Auto pro Person eher die Regel als die Ausnahme ist.

Dichte städtische Strukturen dienen dem Ziel ressourcen- und umweltschonenden Bauens und Lebens. Viele Stadtbewohner sind sich dessen gar nicht bewusst. In der Stadt wird nicht aus ökologischen, sondern aus anderen Gründen gewohnt. Städtische Dichte wird aber oft auch als „Überforderung“ und gar als etwas „Umweltschädliches“ und „Lebensfeindliches“ angesehen. Werden Nachverdichtungen geplant, löst dies reflexartig lautstarken Protest und die Gründung von Bürgerinitiativen aus, dabei sind gerade die dichtesten Stadtteile meist auch die attraktivsten und beliebtesten – in München: Schwabing, Maxvorstadt, Isarvorstadt und Haidhausen. Hier ist das öffentliche Bewusstsein seltsam widersprüchlich und irrational.

Dichte städtische Strukturen sind aus ökologischen Gründen wünschenswert. Explodierende Mieten und Immobilienpreise sind es nicht – aus sozialen Gründen. Haushalte, die bei der Preisspirale nicht mehr mithalten können, werden zuerst aus ihren Stadtteilen verdrängt – und irgendwann dann aus der Stadt selbst. Die soziale Mischung geht zurück – und damit auch die Vielfalt, die immer dafür sorgte, dass das Stadtleben spannend, interessant, vital und kreativ war. „Gentrifizierung“ nennen das die Soziologen. In München spricht man inzwischen sogar von einer „Hypergentrifizierung“, denn die angesagten Stadtteile kann sich inzwischen sogar die Mittelschicht kaum mehr leisten.

Büroleerstände und Wohnungsnot hängen eng zusammen

Zurück zur Ausgangsfrage: Würde die Einführung einer Bodenwertsteuer die Preisspirale und Gentrifizierung stoppen? Antwort: Nein! Sie würde sie nur abbremsen, weil sich Spekulanten aus diesem Markt zurückzögen. Das „Kernproblem“ ist die Attraktivität städtischen Lebens selbst. Ist die Einführung einer Bodenwertsteuer also unwichtig? Nein, denn sie würde erstens dafür sorgen, dass Spekulanten eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung nicht mehr unterlaufen und ausbremsen können, und zweitens dafür, dass die Kommunen eine neue Einnahmequelle erhalten, die sie handlungsfähiger und vor allem auch unabhängiger von der Gewerbesteuer macht. Denn Unternehmen können immer mit Abwanderung drohen – der Boden kann das nicht.

Zum Stoppen der Preisspirale und Gentrifizierung aber braucht es andere Instrumente. Es muss der enorme Druck aus dem Wohnungsmarkt genommen werden. Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage muss in ein Gleichgewicht gebracht werden. Die Nachfrage ist zu hoch, das Angebot zu niedrig – gerade in München. Laut offiziellen Prognosen werden bis zum Jahr 2035 rund 300.000 Menschen neu hinzuziehen. Die Politik starrt wie hypnotisiert auf diese Zahl. Und hinterfragt sie nicht – weder auf welchen Parametern sie basiert, noch was nach 2035 passieren soll. Die Diskussionen drehen sich ausschließlich um die Frage, wo und wie man bis 2035 ausreichend neue Wohnungen bauen kann. Nur der Zweite Bürgermeister und Wirtschaftsreferent mahnt gebetsmühlenartig, auch weiterhin Gewerbeflächen auszuweisen, denn irgendwo müssten die vielen Neubürger dann ja auch arbeiten. Wirklich?

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist vor allem ein Ungleichgewicht zwischen Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt. Gerade in München wurden die letzten Jahrzehnte viel zu viele Bürogebäude errichtet, sodass es hiervon seit Langem ein Überangebot gibt. Viele stehen seit Jahren leer. Das ist die Kehrseite des angespannten Wohnungsmarktes. Für jeden Quadratmeter neuer Bürofläche hätte parallel immer eine adäquate Quadratmeterzahl neuer Wohnfläche entstehen müssen. Das ist nicht geschehen. So saugt ein Überangebot an potenziellen Arbeitsplätzen potenzielle Arbeitnehmer an, die dann auf ein Unterangebot an Wohnungen stoßen. Das ist der Kern des Problems. Doch darüber diskutiert die Politik seltsamerweise nicht. Deshalb wirken alle Diskussionen seltsam wirr und wenig zielführend. Wer bei Problemen nur ihre Symptome wahrnimmt, aber nicht ihre Ursachen, der kann keine klaren Konzepte zu ihrer Lösung entwickeln.

Warum hat die Politik die letzten Jahrzehnte so fahrlässig gehandelt? Weil die Kommunen viel zu sehr von den Gewerbesteuereinnahmen abhängen. Das verführt sie dazu, immer neue Gewerbegebiete auszuweisen. Und um dies zu korrigieren, dafür ist die Einführung einer Bodenwertsteuer eine sinnvolle Strategie. Um den Druck vom Wohnungsmarkt zu nehmen, müssen prosperierende Städte wie München die nächsten Jahrzehnte aber vor allem auch dafür sorgen, dass keine neuen Gewerbeflächen entstehen!

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Onlinetipps

Anna Hoben
In München kostet Wohnen auf 87 Quadratmetern mehr als eine Million Euro
Süddeutsche, 27.11.2017
http://www.sueddeutsche.de/muenchen/immobilienpreise-in-muenchen-kostet-wohnen-auf-quadratmetern-mehr-als-eine-million-euro-1.3768143

Thomas Anlauf
Die Grundstückspreise auf dem Paulaner-Gelände sind fast schon sittenwidrig
Süddeutsche, 27.11.2017
http://www.sueddeutsche.de/muenchen/immobilien-in-muenchen-die-grundstueckspreise-auf-dem-paulaner-gelaende-sind-fast-schon-sittenwidrig-1.3768141

Anna Hoben
Münchner Immobilienfirma feiert sich für Rekordverkauf
Süddeutsche, 24.11.2017
http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-muenchner-immobilienfirma-feiert-sich-fuer-rekordverkauf-1.3763161

Marietta Schwarz
Das Land gehört allen!
Deutschlandfunk, 22.11.2017
http://www.deutschlandfunkkultur.de/dokumentarfilm-ueber-gentrifizierung-das-land-gehoert-allen.2156.de.html?dram:article_id=401299

Gerhard Matzig
Horror Wohnungssuche
Süddeutsche, 19.11.2017
http://www.sueddeutsche.de/kultur/wohnungsnot-in-grossstaedten-horror-wohnungssuche-1.3753631

o.V.
Steigende Baulandpreise sind genauso ein Problem wie der Klimawandel
Süddeutsche, 11.11.2017
http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-steigende-baulandpreise-sind-genauso-ein-problem-wie-der-klimawandel-1.3745258

Dieter Rink
Wenn bereits die Mittelschicht weggentrifiziert wird
Deutschlandfunk, 18.09.2017
http://www.deutschlandfunkkultur.de/soziologe-zu-mieten-studie-wenn-bereits-die-mittelschicht.1008.de.html?dram:article_id=396172

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Initiativen

Deutscher Städtetag
Neuausrichtung Wohnungs- und Baulandpolitik
Positionspapier, 12.09.2017
http://www.staedtetag.de/publikationen/materialien/083226/index.html

Deutsches Institut für Urbanistik
Bodenpolitische Agenda 2020-2030
Roadmap, Oktober 2017
https://difu.de/presse/2017-10-16/sozial-gerechte-wohnraumversorgung-erfordert-neue.html

Stiftung trias
Eigentum verpflichtet – mehr Boden für das Gemeinwohl
Schwerter Erklärung, 31.03.2017
https://www.stiftung-trias.de/themen/boden/

TU München – Lehrstuhl für Baukonstruktion und Baustoffkunde
Nachhaltige Bodennutzung
Vortragsreihe, Sommersemester 2017
www.ebb.ar.tum.de/index.php?id=6

BDA Landesverband Bayern
Spekulationsgut Boden – brauchen wir ein neues Bodenrecht?
BDAtalk – Debattenmagazin, Mai 2017
http://www.bda-talk.de/fruehere-debatten/spekulationsgut-boden/

Netzwerk Immovielien
Bessere Rahmenbedingungen für eine gemeinwohlorientierte Immobilien- und Stadtentwicklung
Bündnis von Akteuren aus Zivilgesellschaft, Öffentlicher Hand und Wirtschaft
http://www.netzwerk-immovielien.de/

Prof. Dr. Dirk Löhr
Rent Grabbing
Blog
https://rent-grabbing.com/

NABU, ZBF-UCB
Grundsteuer: Zeitgemäß!
Bundesweiter Aufruf zur Grundsteuerreform
http://www.grundsteuerreform.net/

B90/Die Grünen, ÖDP, AbL, LBV
Betonflut eindämmen!
Volksbegehren gegen den Flächenfraß
http://betonflut-eindaemmen.de/

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